Die Grundsteuerreform 2025 in fünf Minuten

Warum überhaupt

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die alten Einheitswerte (West: Stand 1964, Ost: 1935) für verfassungswidrig erklärt. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis neuer Grundsteuerwerte erhoben, die die Finanzämter aus den 2022 abgegebenen Erklärungen festgesetzt haben.

Die drei Stufen

1. Grundsteuerwert (Finanzamt): im Bundesmodell aus Bodenrichtwert, Fläche, Gebäudeart, Baujahr und statistischer Nettokaltmiete. 2. Grundsteuermessbetrag (Finanzamt): Grundsteuerwert × Steuermesszahl, im Bundesmodell 0,31 ‰ für Wohngrundstücke und 0,34 ‰ für Nichtwohngrundstücke. 3. Grundsteuer (Gemeinde): Messbetrag × Hebesatz ÷ 100. Nur die dritte Stufe legt die Gemeinde fest — und nur sie ist auf dieser Seite dokumentiert.

Bundesmodell und Ländermodelle

• Bundesmodell (11 Länder, darunter NRW, Berlin, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern; Saarland und Sachsen mit abweichenden Messzahlen): wertabhängig.
• Bayern: reines Flächenmodell — nur Grundstücks- und Gebäudefläche zählen, der Wert nicht.
• Hamburg: Wohnlagenmodell (Fläche plus Lagefaktor). Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell. Hessen: Flächen-Faktor-Modell.
• Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell — Bodenrichtwert × Fläche, Gebäude bleiben außen vor.

Weil die Messbeträge in den Modellen völlig unterschiedlich skaliert sind, sagt ein Hebesatz von 400 % in Bayern nichts über 400 % in NRW aus. Vergleichen Sie Gemeinden nur innerhalb eines Landes.

„Aufkommensneutral“

Der Bund hat den Gemeinden empfohlen, den Hebesatz so anzupassen, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer gleich bleibt. Weil die Summe der neuen Messbeträge in vielen Gemeinden deutlich kleiner ist als die alte, ist der „aufkommensneutrale“ Hebesatz oft weit höher als der alte — Sätze von 800 bis 1.200 % sind 2025 keine Seltenheit. Mehrere Länder (u. a. NRW, Hessen, Niedersachsen) haben die aufkommensneutralen Sätze je Gemeinde veröffentlicht; liegt der beschlossene Hebesatz darüber, erhöht die Gemeinde tatsächlich ihre Einnahmen.

Differenzierte Hebesätze

NRW, Schleswig-Holstein, Sachsen und das Saarland erlauben seit 2025 getrennte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke, weil das Bundesmodell Wohngrundstücke tendenziell stärker belastet. Die amtliche Statistik weist bislang einen Satz je Gemeinde aus; wo Ihre Gemeinde differenziert, steht der Wohn-Hebesatz in der Satzung.

Grundsteuer C

Gemeinden dürfen für baureife, unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz (Grundsteuer C) festsetzen, um Bauland zu mobilisieren. Wo er erhoben wird, zeigen wir ihn auf der Gemeindeseite.